Raddoppia il tempo per vendere il vecchio immobile e conservare i benefici
Con la Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024), è stato esteso da uno a due anni il termine entro cui, in caso di acquisto di una nuova “prima casa” con le relative agevolazioni fiscali, è necessario vendere l’immobile già posseduto per mantenere i benefici.
La proroga si applica sia all’agevolazione “prima casa” (nota II-bis, art. 1 della Tariffa parte I, allegata al Dpr n. 131/1986), sia al credito d’imposta per il riacquisto previsto dall’art. 7 della legge n. 448/1998.
A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025.
Un contribuente ha acquistato nel 2024 una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e del credito d’imposta per il riacquisto. Al momento dell’atto, era già titolare di un’altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio e si era impegnato a venderla entro un anno, come richiesto dalla normativa vigente al tempo.
Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2025, si è chiesto:
se il nuovo termine di due anni si applichi anche agli acquisti effettuati nel 2024, qualora il vecchio termine non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024;
se sia possibile mantenere anche il credito d’imposta, alienando il precedente immobile entro il nuovo termine biennale;
e, in caso contrario, quale comportamento corretto adottare, incluso l’eventuale versamento spontaneo dell’imposta con interessi ma senza sanzioni.
L’Agenzia ha ribadito che il termine biennale non è limitato agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025. Pertanto, si applica anche alle compravendite effettuate nel 2024, purché il precedente termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024 (cfr. risposta n. 127/2025).
Anche sul fronte del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”, la risposta è favorevole. Come già chiarito nella circolare n. 12/2016, il beneficio spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita del vecchio immobile, purché quest’ultimo venga venduto entro i termini previsti.
Sebbene la legge di bilancio 2025 non abbia modificato formalmente l’art. 7 della legge n. 448/1998, l’Agenzia sottolinea che l’obiettivo comune delle due misure è favorire la sostituzione dell’abitazione principale, lasciando più margine operativo ai contribuenti.
Il contribuente che ha acquistato nel 2024 una nuova “prima casa” mantiene sia le agevolazioni fiscali che il credito d’imposta se aliena l’immobile precedentemente posseduto entro due anni dall’acquisto.
In caso contrario, decade dall’agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto e, di conseguenza, perde anche il credito d’imposta.
Il terzo quesito dell’interpello – relativo all’ipotesi di ravvedimento – risulta superato, dato che il termine biennale copre la posizione del contribuente senza necessità di ulteriori adempimenti.
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