Un mercato in crescita costante
Il mercato dei fondi immobiliari continua a registrare un’espansione a livello globale, europeo e nazionale. Il valore complessivo degli strumenti attivi nel settore – siano essi quotati, non quotati o strutturati in forma di REIT (Real Estate Investment Trust) – ha raggiunto nel 2024 i 4.810 miliardi di euro, con una crescita del 3,4% rispetto all’anno precedente. I REIT rappresentano la quota maggiore, con circa il 76% del totale.
Anche in Europa il comparto conferma il trend positivo. Il numero complessivo dei fondi attivi ha superato le 2.000 unità (di cui oltre 250 REIT), con un patrimonio aggregato che ha toccato i 1.650 miliardi di euro, in aumento del 3,1% su base annua. Sebbene il peso dei fondi europei rispetto al totale mondiale resti stabile intorno al 34,3%, il volume di capitale gestito è in costante crescita.
Tra i principali mercati immobiliari europei, il giro d’affari nel 2024 ha superato i 942 miliardi di euro (+3,5% su base annua), con previsioni di crescita oltre i 991 miliardi nel 2025. La Germania si conferma il primo mercato per dimensione (314,2 miliardi), seguita dalla Francia (214 miliardi). L’Italia si distingue per la crescita più sostenuta: +6,6%, pari a 151,9 miliardi, seguita dalla Spagna con +6,4% (117 miliardi).
In ambito nazionale, il settore rappresenta oltre il 13% del mercato europeo, con un valore netto degli attivi (NAV) che ha raggiunto i 121,5 miliardi di euro alla fine del 2024 (+6,6% rispetto al 2023). Il valore degli immobili posseduti direttamente ha toccato i 139 miliardi (+6,1%). Il numero di fondi attivi ha superato le 675 unità e si stima che nel 2025 possa avvicinarsi a quota 700. Le previsioni per l’anno in corso indicano un’ulteriore crescita: +5,3% del NAV e +5% del patrimonio.
Nonostante un contesto macroeconomico segnato da incertezza, il comparto immobiliare mantiene una buona capacità di adattamento, anche grazie alla sua natura anticiclica. Inoltre, una parte dei flussi di capitale in uscita dal mercato statunitense si sta dirigendo verso l’Europa, ritenuta più stabile, contribuendo alla spinta del settore. In Italia, la crescita dei prezzi immobiliari sta superando quella dell’inflazione al consumo, e la riduzione dei tassi di interesse favorisce l’aumento della domanda di mutui.
L’indebitamento complessivo del sistema dei fondi italiani è pari a circa 59 miliardi di euro, in leggera diminuzione, e rappresenta circa il 43% del patrimonio. La redditività media (ROE) è leggermente calata, attestandosi all’1,8%.
A differenza di molti paesi europei, i fondi italiani sono per la maggior parte strutturati in forma chiusa, caratteristica che li rende meno vulnerabili in caso di forti richieste di liquidazione. Inoltre, il rischio che alla scadenza i valori stimati degli immobili si discostino significativamente dai valori di mercato viene considerato contenuto.
Nel corso dell’anno, si è assistito a una riorganizzazione dell’asset allocation, con una crescita del peso dei segmenti residenziale e ricettivo. Le prospettive per il 2025 sono improntate a un cauto ottimismo, con attese di incremento del patrimonio gestito e una maggiore diversificazione dei portafogli. Attualmente, il settore conta circa 60 società di gestione attive, con un patrimonio totale di 139 miliardi di euro. Le prime 25 società gestiscono circa 650 fondi, ovvero il 97% del totale, con un patrimonio medio superiore ai 5,5 miliardi di euro ciascuna.
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